Prediction

La méthode, en entier.

Un score qui ne montre pas son calcul est une rumeur. Voici le calcul, les données, et les limites — y compris celles qui ne nous arrangent pas.

Ce que les ventes réelles disent

Nous avons mesuré, sur 299 835 ventes de maisons enregistrées dans le Nord entre 2014 et 2025, la part des maisons qui se revendent chaque année selon le temps déjà passé depuis leur dernier achat.

Le résultat contredit l'intuition. Une maison détenue depuis 5 ans est celle qui a le plus de chances de revenir sur le marché, à 4,55 % par an. Une maison détenue depuis vingt ans en a moins : quelqu'un qui est resté aussi longtemps est, statistiquement, quelqu'un qui reste. Un outil qui classe « détenue depuis le plus longtemps » en tête se trompe de maisons.

Part des maisons revendues par an, selon la durée de détention
0,92
0
2,39
1
3,09
2
3,65
3
4,2
4
4,55
5
4,32
6
4,17
7
3,63
8
3,45
9
3,35
10
3,47
11

Années de détention en abscisse, % de ventes par an en ordonnée. Source : DVF, département 59, 2014-2025.

Le calcul, étape par étape

  1. 1

    Nous lisons toutes les ventes de maisons

    299 835 ventes de maisons dans le département 59, de janvier 2014 à décembre 2025, publiées par la DGFiP. Les appartements sont exclus : leur calendrier de vente n’a rien à voir.

  2. 2

    Nous reconstituons les durées de détention

    Quand une même parcelle est vendue deux fois, l’écart entre les deux ventes est une durée de détention réellement observée. Nous en avons 47 146. Les écarts de moins de six mois sont écartés : ce sont presque toujours les deux moitiés d’une même transaction.

  3. 3

    Nous comptons aussi les maisons qui ne se sont pas revendues

    C’est l’étape que l’on saute le plus souvent, et elle change tout. Une maison achetée en 2016 et toujours détenue fin 2025 nous apprend quelque chose : neuf années pendant lesquelles elle ne s’est pas vendue. Sans ces années-là, le calcul surestime les longues détentions.

  4. 4

    Nous en tirons un taux par année de détention

    Pour chaque durée, le nombre de ventes divisé par le nombre d’années réellement observées à cette durée. C’est la courbe ci-dessus.

  5. 5

    Nous ajustons par commune

    Une commune qui tourne vite obtient un taux plus élevé qu’une commune qui tourne lentement, dans la limite de plus ou moins 30 %, pour qu’une petite commune aux données bruitées ne puisse pas fabriquer un classement.

  6. 6

    Le score est un rang, pas une probabilité

    Le score 0-100 situe une maison parmi les autres maisons de sa commune. Il répond à « laquelle d’abord », la seule question que pose un classement. La probabilité réelle, elle, est écrite en clair à côté de chaque maison — en haut du classement, environ 5 % dans l’année.

Ce que le score ne sait pas

  • Un seul signal, aujourd'hui. La durée de détention. Le DPE récent, le permis de construire, la détention par une SCI sont prévus et ne sont pas encore en ligne. Un signal reste un signal.
  • Les maisons vendues avant 2014 sont invisibles. Les données publiques commencent là. C'est la majorité du parc, et c'est la limite la plus sérieuse de ce classement.
  • Les données ont neuf mois de retard. Une maison vendue en 2026 peut déjà être partie sans que nous le sachions.
  • Douze ans de recul, pas plus. Nous ne pouvons pas mesurer une détention de trente ans, seulement constater qu'elle dure. Au-delà de onze ans, le taux que nous appliquons est un plancher, jamais une extrapolation.
  • Aucun historique de nos scores publié. Le classement est né en septembre 2026. Nous publierons notre taux de réussite quand assez de ventes seront tombées pour qu'il veuille dire quelque chose, bon ou mauvais.

Les sources

Ce que nous refusons d'utiliser

Aucun nom de propriétaire : nous ne l'avons pas et nous n'en voulons pas. Aucun signal de vie privée — ni divorce, ni décès, ni succession. Le score porte sur le bâtiment, jamais sur la personne. Si vous êtes propriétaire et que vous voulez qu'une maison disparaisse de nos classements, écrivez-nous et elle en sort sous 48 h, avec la liste des sources publiques que nous avons utilisées.

Calculs datés du 28 septembre 2026. Voir les secteurs suivis